경매 용어 그게 뭔데? (1) 우선변제 외
경매,공매
경매는 법원에서 하며 공매는 한국자산관리공사에서 합니다. 경매는 근저당권이나 소송을 하여 신청하여 진행하고 공매는 세금을 내지 않은 사람(체납자)의 자산을(부동산) 강제로 매각하는 것을 뜻합니다.
강제경매
민사소송상의 강제 집행된 경매입니다. 예를들어 개인 신용으로 돈을 빌려주고, 채무를 이행하지 않아 소송에 의해 강제로 경매가 실행되는것입니다.
임의경매
담보권 실행을 위한 경매입니다. 쉽게 설명하자면 부동산을 담보로 돈을 빌려주고, 채무를 이행하지 않아 담보물인 부동산을 판결문 없이 경매를 실행할수 있는것 입니다. 재판을 거치지 않고 바로 법원에 경매를 신청할수 있습니다.
감정평가서
최저 매각 가격을 산정하기 위해 시세와 위치를 감안하여 해당부동산의 감정가를 제시하는것입니다. 법원의 감정평가사가 해당 부동산의 감정평가를 작성한 서류를 감정평가서라고 합니다.
가압류
금전으로 변경 가능한 청구권을 실행하지 못하게끔 미리 일반 담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 보전하는 절차, 수단입니다. 금전 채권의 집행 보전을 위한것 입니다. 예를들어 채권자가 돈을 빌려주고 못받을시 증빙자료를 토대로 가압류 신청가능합니다. 경매에 넘어가더라도 가압류 신청한 금액만큼 권리가 있다는 표시라고 생각하시면 됩니다.
가처분
가처분이 선순위로 있는 물건을 경매로 낙찰받았는데, 가처분자가 승소를 한다면 경매 낙찰의 권리는 소멸 되버립니다.
재산분할 혹은 다툼이 있는 권리 관계에 소송기간동안의 부동산 청구권을 보전하기 위한것 입니다.가처분 이후에 설정된 권리들은 가처분자가 승소하면 권리를 인정받을수 없습니다. 후순위 가처분이라도, 건물 철거를 위한 소송을 진행시 인수될수 없습니다.
가등기
본등기를 할 요건이 갖추어지지 못하였을 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위하여 임시로 하는 등기입니다. 가등기 이후 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기 순위에 속하게 됩니다.
근저당
장래에 생길 채권의 담보로써 저당권을 미리 설정하는 권리입니다.
강제 집행
채권자의 신청에 의하여 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의한 법적절차 입니다.
경락 잔금 대출
경매로 집을 낙찰 받았을 때 보증금을 제외한 나머지 금액을 마련해야하는데, 이 때 낙찰받은 집을 담보로 대출을 받는 것을 경락대출이라고 합니다. 현재는 15억이 넘는 주택에는 경락 대출을 받을 수 없는데 그 이유는 DSR규제가 적용되고 있기 때문입니다.
말소기준권리
법원에서 경매에 낙찰받고 채무액이 없어지는지 인수가 가능한지를 정해주는 권리라고 생각하면 됩니다.
말소등기
기존등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 기존등기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기입니다. 말소의 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적법한 것이어야 하며, 그 부적법의 원인은 원시적(원인무효)이든, 후발적(채무변제로 인한 저당권 소멸)이든, 실체적(원인무효나 취소)이든 또는 절차적(중복등기)이든 이를 가리지 않습니다.
명도
부동산을 경매를 통해 낙찰 받은 사람이 그 부동산에 거주하고 있는 소유자나 임차인, 점유자 등을 내보내는 것을 의미하며 주거용 부동산뿐만 아니라 상업용 건물에도 동일하게 적용 됩니다.
매각허가결정
매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정됩니다. 그러면 매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 합니다. 대금지급기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다.
우선변제
채권자가 채무자의 전재산 또는 특정 재산에서 다른채권자보다 먼저 변제 받는것을 뜻합니다.
임차권
임대차 계약에 의하여 임차인이 목적물을 사용,수익할 권리입니다. 주택임대차보호법의 보호를 받으며, 대항력을 확보하여야만 보호받을수 있습니다.
확정일자
법원,동사무소에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해, 그 날짜가 들어간 도장을 찍어 확정시켜주는 의미입니다. 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매때 우선순위 배당에 참가하여, 후순위 담보물권자 보다 우선적으로 보증금을 변제받을수 있도록 하는 제도입니다.
본인 건물을 소유하는 그 날이 왔으면 좋겠습니다. 참고 될만한 경제용어를 공유합니다.