경매 용어 그게 뭔데?(2) 차순위매수신고 외]
가압류
돈을 빌려줬는데 받지못한 채권자는 돈을 빌린 채무자의 건물을 경매로 팔아 돈을 받으려고 한다. 대여금반환청구소송에서 이겨야 경매를 신청할 수 있고, 그 기간이 5~6개월 정도 걸린다. 그래서 채권자는 채무자의 건물을 팔지 못하도록 하는데, 이것을 '가압류'라고 한다.
압류
채권자는 법원에 경매신청을 하였고 경매개시결정을 내리게 되면 그때부터 채무자의 건물은 압류가 되었다고 표현한다. 즉, 권리가 법원으로 넘어갔다는 의미이다.
배당요구종기일
경매절차에서 배당을 요구해야 배당을 받는 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 마지막 날을 말한다. 임차인들은 꼭 배당요구를 해야만 한다.
사건번호 , 물건번호
채권자가 경매 신청을할 때 법원에서 붙이는 번호다. 예를들어 2024타경 1104호 이런식으로 붙여진다.
물건번호는 물건마다 개별적으로 붙이는 번호다. (1),(2),(3) 이렇게 붙여진다.
입찰표를 쓸 때는 꼭 사건번호와 물건번호를 기재해야한다.
입찰보증금
경매에 내가 참여해서 입찰할 때 참가자들이 일종의 계약금으로 납부하는 금액이다. 일반적으로 최저매각가격의 10%이라고, 재매각 되면 보증금은 20%등으로 할증되기도 한다. 최저매각가격이 5억인 아파트를 입찰하려면 5,000만원의 보증금이 필요하다.
잉여주의
경매는 몇번까지 유찰이 될까? 경매를 신청한 채권자에게 돈이 1원이라도 배당되어야만 경매 절차가 유효하게 진행되고 한푼도 받지 못한다면 경매는 취소된다.
차순위매수신고
입찰 때 가장 높은 금액을 써서 낙찰된 사람은 최고가매수인 이라고 한다. 만약 낙찰된 사람이 잔금을 납부하지 않는 경우에 2위 사람에게 잔금납부를 하게 하는데, 그 2위인 사람을 차순위매수신고인이라고 한다. 근데, 2위라고 아무나 차순위가 될 수는 없다. (낙찰가-입찰보증금) 초과 한 자만 차순위매수신고를 할 수 있다.
예를들어 최저매각가격이 5억이고, 낙찰가가 6억이라면 6억-5,000만원 =5억 5,000만원 초과를 쓴 자만 해당이라는 말이다.
감정평가서,현황조사보고서
채권자가 경매를 신청하고 , 법원에서 매각결정을 하게 되면 감정평가사가 경매물건에 대해서 집의 상태와 가치를 따져보는 조사 & 평가를 하게 된다. 세입자가 있는지, 있으면 보증금 월세 얼마인지, 전입신고 확정일자를 받았는지 등등 현황조사를 하고, 물건의 위치, 주위환경, 교통상황을 고려해서 감정가액을 정하는 감정평가를 한다. (이후 감정가액을 토대로 법원은 경매물건을 이 가격 이상으로만 팔겠다는 최저매각가격을 정함) 이렇게 조사한 내용을 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서로 각각 작성되어 누구든지 볼 수 있도록 경매 시작 1주일 전까지 법원에 비치해 놓는다.
매각물건명세서
권리분석을 할 때 가장 중요한 서류 중 하나인데. 최종적으로 검수할 자료이다. 쉽게 말하면 경매 물건에 대해 상품 설명서라고 할 수 있는데, 매각기일 7일전에 대법원경매정보 사이트에서, 법원 오프라인에서 확인이 가능하다.
명도
낙찰을 받아 잔금만 납부하면 그 날로부터 소유권을 취득하는 것인데, 법적으로는 집주인이더라도 그 집에 지금 살고 있ㅡ는 사람이 집을 비워주지 않으면 실제 소유권을 행사할 수 없다. 그래서 지금 살고 있는 세입자나 이전 소유자 또는 채무자가 경매로 산 사람에게 집을 넘겨주고 집에서 나가는 것을 인도 또는 명도라고 한다.
가등기
예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.
각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.